Propiedades Emprendimientos Tasaciones Contactenos
La Escritura de un Inmueble

ETAPAS DE UNA CARPETA

  • LAS COMPRAVENTAS O ACTOS TRASLATIVOS DEL DOMINIO TIENEN TRES ETAPAS:
    • a) ACTOS PRE - ESCRITURARIOS.
    • b) OTORGAMIENTO DEL ACTO.
    • c) ACTOS POST – ESCRITURARIOS  

· DOCUMENTACION REQUERIDA A LA PARTE VENDEDORA

  • A) Título de Propiedad Original.(*)
  • B) Fotocopias de DNI 1º y 2º hoja de los titulares registrales y los cónyuges que den el asentimiento conyugal.
  • C) Nº de CUIT, CUIL o CDI de los firmantes y su condición en el IVA para la factura de la escribanía.
  • D) Última boleta (paga o no) de: ABL, AYSA, LUZ, GAS, EXPENSAS Y TELEFONO (si se transmite).
  • E) Copia del Boleto o reserva que hayan suscripto.
  • F) Teléfono del Administrador del Consorcio para el caso de Propiedad Horizontal (PH).
  • G) Copia del Reglamento de Copropiedad y Administración. •

    (*) El título original puede faltar cuando:
    • a) Exista una hipoteca vigente, con lo cual habrá que ponerse de inmediato en contacto con el acreedor hipotecario para convenir cancelación simultánea con la venta.- ó
    • b) Cuando se haya extraviado por lo cual deberá requerirse un segundo testimonio.- ó
    • c) Cuando esté agregado a un expediente judicial (ej. Sucesión).  
      En esos casos puntuales consultar con el escribano.  

· DOCUMENTACION REQUERIDA A LA PARTE COMPRADORA.

  • A) FOTOCOPIA DE DNI. 1º Y 2º HOJA de los compradores.
  • B) Enviar vía mail ficha de datos personales.
  • C) Solicitar copia del boleto o reserva suscripta.
  • Para el caso en que se afecte a Bien de Familia solicitar DNI 1º y 2º hoja de cada beneficiario y las partidas de matrimonio/ nacimiento que acrediten el vínculo con el comprador.  

· CERTIFICADOS QUE SE SOLICITAN - CERTIFICADOS REGISTRALES

  • CERTIFICADO DE DOMINIO.
  • CERTIFICADO DE INHIBICIONES.
  • INFORME Nº 3 (INDICE DE TITULARIDAD).  
  • 4.1 CERTIFICADO DE DOMINIO
    • Su vigencia es de 15 días corridos contados a partir del día de ingreso al Registro. (ese día se cuenta como día 1).  
    • Se pide por el actual titular registral.  
    • Es importante que sepa que cuando se confecciona el dominio se verificarán los datos desde el título antecedente y de la copia del DNI enviada por el vendedor y del informe de dominio.  
  • 4.2 CERIFICADO DE INHIBICIONES
    • Este certificado se solicita para ver si la parte vendedora puede transmitir libremente el inmueble que va a vender.  
    • Se solicita con el nombre completo, y documento del vendedor y el apellido materno.  
    • Siempre se pide por el documento con el cual el vendedor apareció en el título antecedente. (porque es con el documento con el cual un tercero lo pudo ubicar e inhibir en el Registro).  
  • 4.3 INFORME Nº 3 - INDICE DE TITULARIDAD
    • Este informe se solicita en función de la parte compradora.  
    • Sirve para conocer si la parte compradora tiene inmuebles a su nombre en Capital Federal.  
    • Se solicita cada vez que una persona va a comprar su primer inmueble en la Capital Federal y por ende quiere eximirse de pagar impuesto de sellos.-  
    • Si se informa que tiene otro inmueble verificar si ya lo vendió o si lo vende antes de comprar lo que va a escriturar. Para el caso que ya lo hubiera transferido y aún saliera en el informe del Registro deberá adjuntar una copia firmada y sellada de la escritura de venta realizada por el escribano que intervino en la venta.
    • Cuando el comprador paga impuesto de sellos este certificado no se pide.  

· CERTIFICADOS QUE SE SOLICITAN - CERTIFICADOS ADMINISTRATIVOS

  • CERTIFICADO MUNICIPAL
  • INFORME DE DEUDA DE AYSA
  • INFORME DE DEUDA DE AGUAS ARGENTINAS (RESIDUAL)
  • LIBRE DEUDA DE EXPENSAS.
  • CONSULTA TELEFONICA A METROGAS / EDESUR / EDENOR Y TELEFONICA O TELECOM.  
  • 5.1 CERTIFICADO MUNICIPAL
    • Lo solicita el escribano con la boleta de ABL. Este formulario informa la deuda de ABL y la Valuación Fiscal para la escritura.-
    • Para ver un predeuda se ingresa a la página de internet   www.gcba.gov.ar   se busca a la izquierda y abajo el link Rentas. Se hace click en el link “consulta de saldos” –  
  • 5.2 INFORMES DE DEUDAS DE SERVICIOS
    • Para el caso de AYSA esta empresa informa desde 2006/3 hasta la actualidad. Se llama al 6333-AGUA y se pide la deuda con el número de cliente.
    • Para el caso de AGUAS ARGENTINAS (residual) se informa la deuda desde que dejó de ser OSN hasta el 2006/3. Se llama al 08003216264 ó al 4-382-8314/8672/8734.  
    • Para Metrogas se llama al 4-309-1000 opciones 1 y 7 del preatendedor.  
    • Para Edesur 08102220200 opciones 1 y 7 del preatendedor.  
    • Para Edenor 4-346-8400 de 8 a 18 hs.
  • 5.3 LIBRE DEUDA DE EXPENSAS
    • Se solicita para informarle al comprador el estado jurídico y patrimonial del Consorcio de Copropietarios del inmueble que compró.  
    • Normalmente se pide al administrador que informe:
    • La deuda de expensas, los juicios contra el consorcio, la existencia de seguro de incendio y de fondo de reserva y cualquier otra circunstancia que deba ser conocida por el comprador.-
    • Algunas administraciones cobran por emitir el certificado. Se basan en la Ley de Propiedad Horizontal y en su Decreto Reglamentario para ello.-  

· COORDINACION DE FECHA Y LUGAR DE FIRMA DE ESCRITURA

  • NORMALMENTE ES LA PARTE VENDEDORA LA QUE DETERMINA EL LUGAR O BANCO EN DONDE SE FIRME LA ESCRITURA, PUES ES LA QUE SE QUEDA CON EL DINERO EN SU PODER. (POR ESO ES IMPORTANTE DILUCIDAR ESTOS TEMAS CON ANTICIPACIÓN PARA NO TENER PROBLEMAS CERCA DE LA FECHA DE ESCRITURA).-
  • IDENTICA SITUACION SE DA EN LAS VENTAS DE DEPARTAMENTOS A ESTRENAR Y SE CONCURRE A LA ENTIDAD BANCARIA DESIGNADA POR LA CONSTRUCTORA.  

· GASTOS DE ESCRITURA

  • Cómo se pagan los gastos de escritura?
  • Según como las partes lo hayan convenido en el boleto de compraventa.
  • Si el boleto habla de “usos y costumbres” esto quiere decir que nos remite a lo que establece el Código Civil en materia de Compraventa:
  • Cada parte paga sus gastos. El Código Civil explica que al vendedor corresponden los gastos de “entregar la propiedad” y al comprador le corresponden los gastos de “recibir la propiedad” y los honorarios del escribano. (por eso el comprador tiene el derecho de elegir al escribano en una operación de contado y siempre que no sea en departamentos a estrenar).  

· ASPECTOS TRIBUTARIOS

  • I.T.I.   (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles). Alícuota del 1,5 del precio de escritura lo paga el vendedor, excepto que tramite ante AFIP el certificado de NO RETENCION que como demora 20 días hay que avisarle que en forma inmediata empiece con el trámite si le corresponde la exención.
  • SELLOS : Alícuota del 2,5 % (legalmente se paga por partes iguales 1,25% cada parte).
  • Su única exención es la compra de ÚNICA vivienda en la Capital Federal (por eso se suele pedir el Formulario 3 al registro). Esta exención es sólo para viviendas, no quedan comprendidos otros inmuebles (ej, locales, depósitos, oficinas).
  • IMPUESTO A LAS GANANCIAS:  Funciona igual que el ITI, la diferencia es que se aplica cuando la parte vendedora es una SOCIEDAD o una persona que tiene habitualidad en la compra y venta de inmuebles o en las PRIMERAS VENTAS después del Reglamento. Su alícuota es del 3% y le corresponde también a la parte vendedora, salvo pacto en contrario.-  

· ASPECTOS TRIBUTARIOS - SISTEMAS DE INFORMACION

  • COTI:   se le solicita a la parte vendedora cuando la operación supera los $ 300.000. Es importante verificar que cuando la operación es en dólares que no supere ese monto de acuerdo al tipo de cambio al llegar al momento de la escritura.
  • El COTI lo puede solicitar la inmobiliaria o el vendedor por su parte cuando no interviene inmobiliaria. Teóricamente no se puede sacar a la venta un inmueble si primero no se presentó el COTI.
  • La constancia de presentación de COTI deberá presentarse ante el escribano que intervenga en la escrituración para que se pueda verificar por internet la existencia de la solicitud al firmar la escritura.
  • Este sistema viene a reemplazar otro sistema de información que es el de “Bienes Registrables”. Aunque por sugerencia del Colegio de Escribanos aquellas ventas que no superan los $ 300.000 deben seguir informándose en   Bienes Registrables   (eso lo hace el comprador cuando la Valuación Fiscal del inmueble que compró supera el importe de $ 160.000).
  • También deberá presentarse al escribano las constancias de CUIT / CUIL de cada una de las partes para llevar a la escritura.

 

 

 

 

 

M I G U E L E Z
P R O P I E D A D E S®
Maipú 601 - Banfield - Bs. As. - Argentina
TEL: 4288-0042 / 52